Инвестирането в имоти под наем е чудесна отправна точка за инвеститорите в недвижимото имущество. Имотите под наем могат да осигурят паричен поток и да генерират стойност дори само от евентуалното си поскъпване.
Въпреки че инвестирането може да бъде доходоносен метод, има много неща, които трябва да знаете, преди да стартирате това начинание.
Тази статия ще ви покаже как да започнете да инвестирате в имоти, какво е необходимо за тази сфера, кои са най-често срещаните грешки, които трябва да се избягват и неща, които трябва да знаете, преди да купите първия си имот за отдаване под наем.
КАКВО Е „ИМОТ ПОД НАЕМ“?
Това е жилищен или търговски имот, който е отдаден под наем на наемател за определен период от време. Има краткосрочни наеми, наеми за ваканция и дългосрочни.
Жилищните имоти са домове за от едно до четири семейства, които включват: апартаменти, еднофамилни къщи, дуплекси, триплекси, четириплекси. Видовете търговски имоти включват: многофамилни (апартаментни комплекси), индустриални помещения, офиси и търговски площи. Жилищните имоти под наем често са по-достъпни за хора, които тепърва се запознават с този бранш, защото са по-евтини. Като начална инвестиция се изисква по-малка сума и това често означава, че по-лесно да получите банков кредит. Друго положително качество при избор на жилищен имот е, че е по-лесен за управление от търговския имот. В тази статия акцентът е върху инвестирането в жилищни имоти.
Целта на тази инвестиция е тя да генерира положителен паричен поток – имотът да носи повече приходи, отколкото разходи всеки месец. Превръщането на тази цел в тенденция изисква време, отдаденост и отношение от страна на наемодателя. Да си хазяин не е за всеки. Както ще се запознаете, има много работа, свързана с идентифицирането, анализирането, закупуването и управлението на качествен имот под наем.
Въпреки че има варианти за възлагане на някои от тези задачи на външни изпълнители, то това рядко е 100% пожителен опит и крие своите рискове.
Смятате ли, че инвестицията в имот под наем може да е добра идея за вас? Продължавайте да четете, за да разберете откъде да започнете и как най-добре да се подготвите за настоящия проект.
НЕКА РАЗГЛЕДАМЕ 7-ТЕ СТЪПКИ, КОИТО ВИ ОСИГУРЯВАТ ИНФОРМИРАНО РЕШЕНИЕ ПРИ ИЗБОРА ДАЛИ ДА ИНВЕСТИРАТЕ В ИМОТ ПОД НАЕМ:
1. ОПРЕДЕЛЕТЕ КЪДЕ ИСКАТЕ ДА ИНВЕСТИРАТЕ
Начинаещите инвеститори на недвижими имоти често искат да закупят жилище, което да отдават под наем съвсем близо до мястото, на което живеят. Това обаче може да не е най-печелившата идея. Помислете дали регионът ви по местоживеене има потенциала да се пласира, според заложените ви очаквания и потребности за възвръщаемост, на пазара на имоти.
Въпреки че можете по-лесно да стопанисвате имот, който е на 10 минути от дома ви, инвестирането в други пазари също може да бъде разгледано. Ето на какви критерии трябва да отговаря един стабилен имотен пазар: търсенето на имоти под наем да е голямо, а предлагането на жилища (по възможност) да е по-малко, така си гарантирате бърз старт като наемодател. Растежът на работни места да е стабилен или да нараства. Икономическият подем, увеличаването на работните места и нарастването на населението са добри показатели. Потърсете няколко източника на информация за демографското състояние на мястото, което сте харесали. Помислете за ресурсите, с които разполагате, за да направите щателно и качествено проучване, което е ключово при избора на място.
След като идентифицирате пазар, в който искате да инвестирате, погледнете този пазар на микро ниво. Идентифицирайте конкретни квартали или зони от квартали, към които да се насочите, като вземете предвид следното за всяка конкретна област:
- Какво е търсенето и предлагането на жилища, включително всяко бъдещо развитие, което ще увеличи търсенето.
- Нивото на престъпността.
- Има ли училища в близост, какъв е престижът им?
- Средната стойност на имота.
- Средният наем на имота.
2. ОПРЕДЕЛЕТЕ В КАКЪВ ИМОТ ИСКАТЕ ДА ИНВЕСТИРАТЕ
Тук трябва да разгледате различните типове жилищни сгради. Можете да изберете между различни видове апартаменти, еднофамилни къщи или пък дуплекс, триплекс, четриплекс постройки. Решете дали искате да предлагате имот под наем с ваканционен характер или предпочитате дългсрочния ангажимент.
Без значение какъв тип имот ще изберете, от съществено значение е да знаете какви качества от този тип имоти се търсят. Това включва квадратурата, броя стаи, как са разпределени и потенциалните удобства като паркинг или гараж.
Разберете дали има пренасищане или недостатъчно предлагане на определен тип имоти. Може да откриете например, че в даден район има твърде много едностайни и няколко двустайни апартамента под наем. Разговорът с местен агент по недвижими имоти е чудесен начин да получите информация за пазара, който ви интересува.
Уверете се, че знаете какво точно търсите в един имот:
квадратура, брой стаи, брой спални или бани, вид на строежа (например тухла или бетон), вид на разположение на паркинга, година на строителство, етаж, начин за отопление, тип имот.
Не е необичайно да имате различни критерии за различните квартали.
3. НАМЕРЕТЕ ПОТЕНЦИАЛНИ ИМОТИ ПОД НАЕМ, В КОИТО ДА ИНВЕСТИРАТЕ
След като сте стеснили обсега на пазара, който проучвате и вече сте определили критериите, по които да търсите жилище, има няколко начина да намерите вашия инвестиционен имот.
Работете с брокер
Добрият брокер може да бъде отличен източник за контакти с банки, кредитни институции, изпълнители или доставчици, които ще ви бъдат полезни при закупуване на имот за отдаване под наем.
Работете с търговец на едро
Търговецът на недвижими имоти намира възможности за инвестиции извън пазара на цени под пазарните. Той договаря ниска покупна цена с продавача и възлага договора на трета страна купувач на по-висока цена. Търговецът на едро печели от разликата между покупната цена и продажната цена.
Обикновено при такива сделки се изисква цялата сума наведнъж. Сгради и помещения от такъв тип често се нуждаят от по-сериозни подобрения, което също трябва да вземете под внимание.
Директен маркетинг
Друг начин да намерите потенциален имот под наем, в който да инвестирате, е чрез провеждане на маркетингова кампания. Може да използвате целенасочен онлайн маркетинг. За оптимално ефективен вариант е добре да потърсите съветите и професионализма на агенция, която се занимава с дигитален маркетинг.
4. АНАЛИЗИРАЙТЕ ИНВЕСТИЦИОННИЯ ИМОТ И СТАРТИРАЙТЕ
Определянето на нетния паричен поток за имот под наем е от решаващо значение. Това е доходът от наем минус разходите и ипотечните плащания. Това е особено важно, ако целта ви е да имате положителен нетен паричен поток.
За да направите това, първо определете какви ще са постъпленията за вас след отчитането на всички разходи. Задължително разгледайте и се ориентирайте по средната наемна цена, статистиките са достъпни в интернет.
Винаги проверявайте дали сравнявате имоти, които са много сходни на вашия по параментири. Преценете как вашият апартамент или къща биха се позиционирали спрямо другите предлагани имоти в околията – имат ли удобствата, които и другите жилища предлагат, какво допълнително вие бихте предоставили, има ли нещо, което отличава вашия имот от останалите.
След като определите пазарния наем за имота, определете средния процент на свободни места за вашия конкретен пазар въз основа на типа имот, който купувате. Използвайте данни от преброяването или инструмент за данни за недвижими имоти, за да получите тази информация.
Направете списък на всички разходи, които могат да възникнат във връзка с инвестиционния ви проект: данъци върху собствеността; имуществена застраховка; всички местни данъци и такси, свързани с потреблението на услуги; отопление; реклама на имота, за да бъде нает; разходи по поддръжката, разходи за общите жилищни части; почистване и други.
Имайте предвид, че винаги има вариант имотът да не реализира първоначално предвидената печалба или възвръщаемост. Не са изключени възможни неочаквани проблеми по време на подготвянето на жилището за отдаване. Няма „перфектна“ възвръщаемост на инвестицията, идеален процент за печалба или най-добър месечен паричен поток. Всичко се свежда до вашите лични инвестиционни цели, желана възрвъщаемост и допустим праг на риск.
Анализирайте всеки имот, който мислите, че можете да направите свой, но одобрявайте само тези, които максимално отговарят на вашите изисквания.
5. ПОТЪРСЕТЕ ФИНАНСИРАНЕ (АКО Е НЕОБХОДИМО)
Ако не можете да купите целия имот в брой, ще ви е необходимо финансиране. Започнете с набавянето на документацията и процеса по избор на финансов план възможно най-скоро, след като сте избрали вашия обект. Повечето банки изискват около 20% от сумата като предплащане. Лихвените проценти за инвестиционните имоти обикновено са по-високи и могат да варират в зависимост от вида на имота, който купувате.
6. ИЗБЕРЕТЕ НАЕМАТЕЛ
След като купите имота, трябва да изберете наемател.
Помислете какъв тип човек би бил най-подходящ за ваш наемател. Набележете си въпроси, които бихте го попитали. Не забравяйте да помислите и какви изисквания имате вие като хазяин. При оглед на жилище често задавани въпроси от страна на бъдещия хазяин са: с какво се занимава наемателят, работи ли в момента, ориентировъчна заплата (златното правило е заплатата на ползвателя да надвишава 3 пъти размера на наема), стабилно ли е работното му място, предишни наемодатели.
Съображения при отдаването на имота под наем
Наемът е обвързващото споразумение между наемателя и наемодателя, което очертава отговорностите на всяка страна.
Това често включва: дали наемателят може да има домашни любимци; правила за промяна на собствеността; да се регламентират правила, по които да се случват допълнителни подобрения или промени – боядисване, ремотни дейности, нови интериорни решения и др; инструкции за паркирането на лични превозни средства; уточняването на срокове за заплащане на наем и сметки; също така и как да бъде осъществено плащането – в брой или по банков път.
Договорът за наем може да бъде 2 или 20 страници. Въпреки че има десетки формуляри на договори за наем, които можете да изтеглите онлайн, най-добре е да потърсите адвокат, който би подготвил споразумението спрямо вашите потребности.
7. УПРАВЛЯВАЙТЕ СОБСТВЕНОСТТА
Управлението на имота включва: търсене на нови наематели; обработка на административни документи; координиране на исканията за поддръжка на наемателите; общуване с наемателите; събиране на наемите; изпращане на известия, включително и известия за забавяне на плащане; подготвяне на имота при нанасяне на наематели, както и подобряване на обекта след неговото издаване от наематели.
