15 съвета при закупуване на имот за отдаване под наем

15-suveta-za-zakupuvane-na-imot-pod-naem
calendar_today 05.02.2021

Мислите за закупуване на инвестиционен имот? Недвижимите имоти са създали много от много богатите хора в света, така че има безброй причини да мислим, че това е добра инвестиция.

Експертите обаче съветват, че е желателно да сте добре подготвени, преди да се вложите средства.

Закупуването на имот, чиято цел е получаване на доход може да бъде рисковано.

Купувачите обикновено трябва да осигурят поне 20% първоначално плащане, ако решат да използват банковите кредитни услуги.

За да бъдеш наемодател се изисква широк набор от умения, които включват ремонтни дейности, козметични поправки, познания за нормативната уредба и др.    Експертите препоръчват да имате „финансова възглавница“, в случай на непланувани ситуации като например ненавременно сключване на сделка за отдававане на имота под наем.

Ето и съветите на специалистите.

Съвет №1. Готови ли сте да бъдете хазяин?

Можете ли да пребоядисате стените или да отпушите тоалетна? Разбира се, може да се обадите на някой да го направи вместо вас или да наемете мениджър на имот, но това ще погълне печалбите ви. Собствениците на имоти, които имат едно или две жилища, често правят собствени ремонти, за да спестят пари.

Съвет №2. Погасяване на натрупаните задължения

Ако имате други заеми, преценете дали инвестирането в такъв проект няма да ви затрудни финансово. В същото време битува и мотивацията, че ако възвръщаемостта ви от недвижимите ви имоти е по-голяма от сумата на задълженията, които имате, то рискът е оправдан. Това е изчислението, което трябва да направите, като винаги поставяйте и фактора „сигурност“ в сметката.

Съвет №3. Осигурете си предплащане

Необходими са ви поне 20% от сумата за първоначално плащане. Може да успеете да го получите като личен банков заем.

Съвет №4. Намерете правилното местоположение

Последното нещо, което желаете е да изберете неправилния регион. Подходящите зони за избор са места, в които населението е нарастващо, икономическото състояние е добро и/или кипи социален живот. Изпълнението на тези условия е една добра предпоставка за реализиране на потенциала на вашия имот.

Когато избирате имот, потърсете място с ниски данъци върху имуществото, от значение е дали в близост има училища, детски градини, хранителни магазини и други удобства като паркове, молове, ресторанти и киносалони. Със сигурност вашите потенциални наематели ще се интересуват какво е нивото на престъпност в квартала, в който предлагате имота. Достъпът до обществен транспорт е също от основно значение – един от най-важните въпроси. А ако изберете квартал, в който са позиционирани много работни места например офиси, това ще се отрази положително на търсенето на имоти, респективно и на вашия.

Съвет №5. Да купите или да потърсите финансиране?

Това зависи от вашите инвестиционни цели. Плащането в брой може да помогне за генерирането на положителен месечен паричен поток. Вземете например имот под наем, който струва 100 000 евро за закупуване. С доходи от наем, данъци, амортизация и данък върху доходите, купувачът може да види 9500 евро годишна печалба или 9,5% годишна възвръщаемост на инвестицията от 100 000 евро.

От друга страна, финансирането може да ви даде по-голяма възвръщаемост. За инвеститор, който отпуска 20% за къща при смесване от 4% върху ипотеката, след изваждане на оперативни разходи и допълнителни лихви, печалбата възлиза на приблизително 5580 евро годишно. Паричният поток е по-нисък за инвеститора, но 27,9% годишна възвръщаемост на инвестицията от 20 000 евро е много по-висока от 9,5%, спечелени от купувача.

Съвет №6. Пазете се от високи лихвени проценти

Обикновено лихвеният процент върху инвестиционен имот е по-висок от традиционния лихвен процент по ипотечните кредити. Ако все пак решите да финансирате покупката си, имате нужда от ниска месечна ипотечна вноска, за да не бъде погълната цялата ви месечна печалба.

Съвет №7. Изчислете маржовете си

Добрата възвръщаемост се оценява от около 10%. Оценявайте разходите за поддръжка на 1% от стойността на имота годишно. Други разходи, които неминуемо ще трябва да калкулирате са застраховки, местни данъци и такси, месечни разходи за участие в стопанисването на входа или къщата, разходи по поддръжката и ремонтните дейности.

Съвет №8. Инвестирайте в застраховка за наемодател

На българския пазар в момента тази застраховка има три вида покрития – за загуба на доход от наем, финансова загуба заради неплащане както и отговорност на наемателя.

Проучете дали доставчикът на застраховка ще ви позволи да свържете застраховката на наемодателя със застрахователната полица на собственика на жилището. Това може да намали разходите ви.

Съвет №9. Фонд „Неочаквани разходи“

Възможно е да възникне извънредна ситуация например повреда на покрива или спукване на тръби, които разрушават кухненския под. В такъв случай е желателно да сте предвидили сума, която да погаси навременно щетите. Планирайте от 20% до 30% от дохода си от наема за такъв тип разходи. Така ще избегнете излишните проблеми и напрежение.

Съвет №10. Избягвайте желанието за мащабно ремонтиране

Изкушаващо е да потърсите имот, който можете да получите на изгодна цена и да го превърнете в спретнат нов дом. Ако обаче това е първият апартамент (къща), в които инвестирате, това вероятно е лоша идея. Освен ако нямате изпълнител, който да работи качествено и евтино или пък вие самият да сте квалифициран в мащабните домашни подобрения. Вместо това потърсете жилище, което е на цена под или около пазарната и се нуждае само от дребни ремонти.

Съвет №11. Изчислете оперативните разходи

Оперативните разходи за новия ви имот обикновено са между 35% и 80% от вашите брутни оперативни приходи. Ако таксувате 500 евро за наем и разходите ви достигат 200 евро на месец, то вие сте на 40% за оперативни разходи. За по-лесно изчисление може да използвате правилото на 50%. Ако наемът, който начислявате, е 500 евро на месец, то очакваните разходи трябва да са около 250 евро.

Съвет №12. Определете възвръщаемостта си

Каква е възвръщаемостта ви за всяко евро, което инвестирате? Най-често през първата година на един наемодател възвръщаемостта му от имот се равнява на около 6%, като обикновено всяка година възвръщаемостта нараства.

Съвет №13. Купете евтин дом

Колкото по-скъп е домът, толкова по-големи ще бъдат и текущите ви разходи. Някои експерти препоръчват да се спрете на имот на стойност 80 000 евро в новоизграждащ се квартал. Специалистите съветват никога да не купувате най-хубавата къща или пък най-зле изглеждащата къща в даден район.

Съвет №14. Запознайте се с нормативната база

Наемодателите трябва да са запознати със Закона за наемните отношения, Закона за собствеността и други нормативни актове. Във ваша полза ще е да знаете правата и задълженията както на потенциалните ви наематели, така и вашите собствени.

Съвет №15. Претеглете недостатъците и ползите

Във всяко едно финансово решение трябва да определите дали възнаграждението си струва потенциалните рискове. Трябва да си отговорите на въпроса: „бих ли платил „цената“ на това да съм наемодател?“.

Недостатъците:

Въпреки че доходът от наем е пасивен, то действията ви много пъти ще се налага да са активни – ремонти, разходи, възникнали непредвидени ситуации

Доходът от наема, който обявите може да не покрива изцяло изплащането на кредита за закупуването на жилището.

За разлика от акциите, не можете незабавно да продавате недвижими имоти, ако пазарите се влошат или имате нужда от пари.

Разходите могат да бъдат високи.

Липсата на наемател не отменя разходите, които е необходимо да покриете.

Ползите:

Можете да печелите пари от нормираната си работа и в същото време да получавате пасивен доход от имота.

Ако стойностите на недвижимите имоти се увеличат, вашата инвестиция също ще нарасне.

Обикновено стойностите на недвижимите имоти са по-стабилни от тези на фондовия пазар.

За разлика от инвестирането в акции или други финансови продукти, които не можете да видите или докоснете, недвижимите имоти са един внушителен физически актив.

В заключение:

Бъдете реалисти в очакванията си. Както при всяка инвестиция, така и с имота под наем – няма да доведе до голяма месечна заплата веднага и избирането на грешен имот може да бъде сериозна грешка. Проучете добре рамките, в които можете да предприемете това начинание – финансовите, законовите, банковите (ако сте решили да използвате банков кредит). И не на последно място си задайте въпроса: „Мога ли и искам ли да бъда наемодател?“.